Oui, il est possible d’être totalement exonéré de taxe foncière après 75 ans, mais cette exonération n’est pas automatique et dépend de plusieurs conditions cumulatives. Voici ce qu’il faut vérifier en priorité :
- votre âge au 1er janvier de l’année d’imposition
- votre revenu fiscal de référence (RFR) par rapport au plafond applicable
- la nature du logement concerné (résidence principale exigée dans la majorité des cas)
- la perception éventuelle de l’ASPA ou de l’ASI, qui change les règles
Ce guide vous explique chaque condition dans le détail, avec les cas particuliers, les pièges fréquents et les démarches à suivre si l’exonération n’a pas été appliquée.
Exonération taxe foncière plus de 75 ans : ce qu’il faut savoir en priorité
L’exonération de taxe foncière pour les plus de 75 ans est prévue à l’article 1391 B du Code général des impôts. Elle permet, sous conditions, de ne plus payer la part principale de la taxe foncière sur les propriétés bâties. En 2024, plusieurs centaines de milliers de foyers en bénéficient chaque année en France. Cette exonération est distincte du dégrèvement de 100 € accessible entre 65 et 74 ans, qui est un allègement partiel soumis à d’autres plafonds. Comprendre cette différence évite une confusion très courante.
Qui peut bénéficier de l’exonération après 75 ans ?
L’exonération s’adresse aux propriétaires remplissant simultanément plusieurs critères :
| Critère | Condition à remplir |
|---|---|
| Âge | Avoir 75 ans ou plus au 1er janvier de l’année d’imposition |
| Type de logement | Résidence principale (cas général) |
| Revenu fiscal de référence | Ne pas dépasser le plafond selon le nombre de parts |
| Situation particulière | Perception de l’ASPA ou de l’ASI (sans condition de revenus) |
Si vous cochez toutes les cases applicables à votre situation, vous avez droit à l’exonération totale de la part communale et départementale de la taxe foncière.
L’âge de 75 ans : comment est-il apprécié par l’administration fiscale ?
L’administration fiscale retient une date de référence précise : le 1er janvier de l’année d’imposition. Concrètement, si vous fêtez vos 75 ans le 2 janvier 2025, vous n’êtes pas éligible pour la taxe foncière 2025. Vous pourrez prétendre à l’exonération à partir de l’année 2026. Cette règle s’applique de façon stricte, sans dérogation liée à la proximité de la date d’anniversaire. Il vaut donc mieux noter cette date dans un coin de tête et vérifier chaque année si la condition est remplie au bon moment.
Le revenu fiscal de référence : la condition qui change tout
Le revenu fiscal de référence (RFR) est le critère le plus déterminant. Il figure sur votre avis d’imposition sur le revenu, en bas à gauche de la première page. Pour l’année 2024, les plafonds applicables en métropole sont les suivants :
| Nombre de parts fiscales | Plafond RFR (métropole) |
|---|---|
| 1 part | 12 455 € |
| 1,5 part | 15 782 € |
| 2 parts | 19 109 € |
| 2,5 parts | 22 436 € |
| Par demi-part supplémentaire | + 3 327 € |
En Guadeloupe, Martinique et à La Réunion, les plafonds sont majorés d’environ 30 %. En Guyane et à Mayotte, la majoration est encore plus élevée. Ces montants évoluent chaque année, il faut donc vérifier le barème de l’année en cours sur impots.gouv.fr.
Résidence principale, logement vacant ou résidence secondaire : ce qui est accepté
L’exonération vise en règle générale la résidence principale, c’est-à-dire le logement où vous habitez de façon habituelle et effective. Une résidence secondaire n’ouvre pas droit à l’exonération, même si vous avez plus de 75 ans et des revenus modestes. Si votre logement est temporairement inoccupé pour des raisons indépendantes de votre volonté (hospitalisation courte, travaux), le droit peut être maintenu. Si le bien est mis en location, l’exonération ne s’applique pas. En cas de déménagement en cours d’année, c’est l’adresse occupée au 1er janvier qui compte.
Les cas où l’exonération peut être maintenue sans condition de revenus
Certaines personnes bénéficient de l’exonération sans avoir à respecter le plafond de revenus. C’est le cas des titulaires de :
- l’ASPA (allocation de solidarité aux personnes âgées)
- l’ASI (allocation supplémentaire d’invalidité)
Dans ces situations, le RFR n’est pas contrôlé. L’exonération est accordée de droit, sous réserve que les autres conditions (âge, résidence principale) soient remplies. Ce point est souvent mal connu, y compris par les intéressés eux-mêmes.
ASPA et ASI : les aides qui ouvrent droit à l’exonération
L’ASPA est versée par la Caisse nationale d’assurance vieillesse (CNAV) ou la caisse de retraite compétente. Son montant maximum s’élève à 1 034,28 € par mois pour une personne seule au 1er janvier 2024. L’ASI est destinée aux personnes invalides n’ayant pas atteint l’âge de la retraite. Si vous percevez l’une de ces deux aides, signalez-le à votre centre des finances publiques avec un justificatif. L’exonération sera appliquée sans que votre RFR entre en ligne de compte.
Comment la taxe foncière est calculée dans le cas d’un couple ou d’une indivision ?
Pour un couple marié ou pacsé, les revenus sont appréciés au niveau du foyer fiscal commun. Le plafond applicable dépend du nombre de parts du foyer. Si l’un des deux conjoints a plus de 75 ans et l’autre non, il faut vérifier si le bien est détenu en commun et comment le foyer fiscal est constitué. En cas d’indivision, chaque indivisaire est en principe traité séparément pour sa quote-part. L’exonération peut s’appliquer à la part de celui qui remplit les conditions d’âge et de revenus, sans s’étendre automatiquement à l’ensemble du bien. Un contrôle individualisé est indispensable dans ce cas.
Attention à la TEOM : pourquoi la facture peut rester partiellement due
L’exonération de taxe foncière ne supprime pas la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Cette taxe est une ligne distincte sur votre avis de taxe foncière. Elle est perçue au profit de la collectivité locale et obéit à des règles différentes. Concrètement, votre avis peut afficher 0 € de taxe foncière tout en maintenant une somme de 80 € à 200 € au titre de la TEOM. Beaucoup de propriétaires sont surpris de recevoir une facture alors qu’ils pensaient être totalement exonérés. Vérifiez systématiquement les deux lignes.
Maison de retraite, EHPAD : l’exonération est-elle toujours possible ?
Une entrée en EHPAD ou en maison de retraite ne fait pas perdre automatiquement l’exonération. Si la personne âgée conserve la propriété de son ancien logement et qu’il n’est ni loué ni occupé par un tiers de façon permanente, le droit peut être maintenu. L’administration fiscale considère que le logement reste la résidence principale dans certaines conditions, notamment si la personne conserve l’intention d’y retourner ou si la situation est transitoire. En revanche, si le logement est occupé par un proche sans droit ni titre ou mis en location, l’exonération peut être remise en cause. Les familles et les aidants ont tout intérêt à vérifier ce point rapidement.
Erreur courante à éviter : croire que l’exonération est automatique à 75 ans
L’exonération n’est pas systématiquement appliquée sans démarche. Dans de nombreux cas, les impôts la calculent automatiquement à partir des données disponibles. Mais des erreurs ou des oublis surviennent. Votre avis de taxe foncière peut donc afficher un montant alors que vous êtes éligible. Cela peut arriver si :
- un changement de situation n’a pas été transmis à l’administration
- les données de revenus n’ont pas été actualisées
- votre dossier comporte une erreur de traitement
- vous avez perçu l’ASPA sans en informer les impôts
Vérifiez chaque année votre avis et ne supposez jamais que tout est en ordre.
Comment vérifier son droit et contester en cas d’oubli des impôts
Si vous pensez avoir droit à l’exonération et qu’elle n’apparaît pas sur votre avis, voici la marche à suivre :
- Connectez-vous à votre espace personnel sur impots.gouv.fr
- Consultez votre avis de taxe foncière et repérez la ligne "exonérations"
- Rassemblez vos justificatifs : avis d’imposition, avis de taxe foncière, justificatif d’ASPA ou d’ASI si concerné
- Contactez le service des impôts des particuliers dont les coordonnées figurent sur votre avis
- Formulez une réclamation écrite en précisant votre âge, votre RFR et la nature du bien
Vous disposez en général d’un délai jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement pour contester.
Plafond de revenus, parts fiscales et situations particulières : les points à contrôler
Plusieurs situations peuvent modifier le calcul du plafond applicable :
- un veuvage récent augmente souvent le nombre de parts fiscales
- une séparation peut réduire les parts et abaisser le plafond
- une invalidité reconnue ajoute des demi-parts supplémentaires
- un enfant à charge modifie également le calcul
Avant de conclure que vous dépassez le plafond, vérifiez précisément le nombre de parts de votre foyer fiscal. Une demi-part supplémentaire peut représenter jusqu’à 3 327 € de plafond en plus, ce qui change parfois l’éligibilité.
Que faire si vous dépassez légèrement le plafond ?
Un dépassement léger ne signifie pas qu’aucun allègement n’est possible. D’autres dispositifs peuvent s’appliquer :
- le plafonnement de la taxe foncière par rapport aux revenus, accessible sous conditions de ressources
- un dégrèvement partiel dans certaines situations
- la vérification que le RFR retenu est bien celui de l’année précédente et non d’une année exceptionnelle
Si vos revenus ont baissé récemment (retraite, veuvage, perte d’un revenu complémentaire), votre RFR de l’année suivante sera peut-être sous le plafond. Anticipez et vérifiez chaque année.
FAQ sur l’exonération de taxe foncière après 75 ans
L’exonération s’applique-t-elle dès l’année des 75 ans ?
Non. Il faut avoir 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition. Si vous les atteignez en cours d’année, l’exonération s’applique à partir de l’année suivante.
Faut-il faire une demande ?
Pas toujours. Dans de nombreux cas, l’administration applique l’exonération automatiquement. Vérifiez tout de même votre avis chaque année.
La TEOM est-elle aussi supprimée ?
Non. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères reste due même en cas d’exonération totale de taxe foncière.
Un locataire peut-il bénéficier de cette exonération ?
Non. L’exonération concerne les propriétaires, pas les locataires.
Peut-on cumuler avec d’autres aides fiscales ?
Oui, dans certains cas. Des allègements locaux peuvent s’ajouter à l’exonération nationale selon la commune.
À retenir
- L’exonération de taxe foncière après 75 ans nécessite d’avoir cet âge au 1er janvier et de ne pas dépasser le plafond de RFR applicable à votre nombre de parts.
- Les bénéficiaires de l’ASPA ou de l’ASI sont exonérés sans condition de revenus.
- L’exonération vise la résidence principale ; une résidence secondaire ou un bien loué ne sont pas concernés.
- La TEOM reste due même si la taxe foncière tombe à zéro.
- En cas d’oubli ou d’erreur, contactez votre centre des finances publiques et formulez une réclamation écrite avant le 31 décembre de l’année suivante.